由于企業(yè)所處的外部環(huán)境發(fā)生重大變化，導(dǎo)致傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的生存基礎(chǔ)發(fā)生改變，從而需要對(duì)原有業(yè)務(wù)模式進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新，以尋求新的競爭優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略選擇，稱之為升級(jí)型戰(zhàn)略。通常，企業(yè)面臨如下問題時(shí)需要考慮升級(jí)型戰(zhàn)略：企業(yè)遭遇發(fā)展瓶頸，不轉(zhuǎn)型升級(jí)就無法實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)張；原有的商業(yè)模式受到?jīng)_擊，不轉(zhuǎn)型升級(jí)將被淘汰；所處行業(yè)進(jìn)入衰退期，整個(gè)行業(yè)利潤率下滑，等等。就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，隨著國內(nèi)行業(yè)格局的基本形成，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，資源環(huán)境約束加劇，勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)下降，這一環(huán)境的變化就對(duì)大批企業(yè)提出了轉(zhuǎn)型升級(jí)的客觀要求。

升級(jí)型戰(zhàn)略就是改變企業(yè)的生存和發(fā)展方式，應(yīng)重點(diǎn)考慮的是三個(gè)方面的問題，即：業(yè)務(wù)、定位和模式。業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變的重點(diǎn)是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，淘汰傳統(tǒng)的低附加值產(chǎn)品，加大高附加值產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)和市場(chǎng)投放；運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變的重點(diǎn)是從線下模式向線上線下相結(jié)合的模式轉(zhuǎn)型，企業(yè)不僅可以通過互聯(lián)網(wǎng)宣傳推廣產(chǎn)品，還可以針對(duì)自己的客戶群建起網(wǎng)站和社區(qū)，通過為用戶提供更多附加值來吸引和培育自己的忠實(shí)“粉絲”。

企業(yè)選擇升級(jí)型戰(zhàn)略時(shí)需要重點(diǎn)分析的因素包括：企業(yè)待轉(zhuǎn)型或升級(jí)的目標(biāo)業(yè)務(wù)方向，目標(biāo)業(yè)務(wù)運(yùn)營成功所需要的保障性資源，企業(yè)現(xiàn)有資源與轉(zhuǎn)型升級(jí)目標(biāo)的匹配度，等等。業(yè)務(wù)升級(jí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)可以采用靈活多變的策略，分階段升級(jí)推進(jìn)，例如：技術(shù)研發(fā)方面的升級(jí)上，企業(yè)采用除自主研發(fā)技術(shù)之外，也可以考慮購買已有的先進(jìn)技術(shù)和成果；在產(chǎn)品品牌升級(jí)方面，企業(yè)可先從局部市場(chǎng)切入，積累經(jīng)驗(yàn)，然后再升級(jí)到高端市場(chǎng)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)受國家調(diào)控及企業(yè)發(fā)展影響，企業(yè)間競爭激烈。為應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，萬達(dá)集團(tuán)采用升級(jí)型戰(zhàn)略，圍繞核心業(yè)務(wù)（商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)）不斷升級(jí)產(chǎn)品與服務(wù)，產(chǎn)品從第一代“單店模式”，第二代“群樓模式”，第三代“大型城市綜合體模式”發(fā)展到第四代“萬達(dá)城模式”，經(jīng)過了四代產(chǎn)品升級(jí)，萬達(dá)的業(yè)務(wù)也由住宅開發(fā)升級(jí)為包括金融、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、電商等在內(nèi)的多業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

萬達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略分析

2001到2003年是萬達(dá)的第一代單店模式，地處城市商業(yè)核心地段，規(guī)模相對(duì)較小，主力商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)簡單，采取水平分層式的業(yè)態(tài)分布，各層主力業(yè)態(tài)與首層精品商鋪形成互動(dòng)。其缺陷在于：沒有很好地解決消費(fèi)力轉(zhuǎn)化的問題。

2003到2004年是萬達(dá)的第二代組合店模式，由百貨樓、超市樓、影城樓等組成，通過將室外步行街連接起來做成一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，規(guī)模增加到約15萬平米左右，缺陷是集而不聚的問題依然突出。

2005年后是第三代大型地產(chǎn)綜合體模式，由購物中心、高星級(jí)酒店、寫字樓、高級(jí)公寓、城市商業(yè)街、住宅、商務(wù)酒店等建筑構(gòu)成。城市綜合體內(nèi)部各建筑之間形成有機(jī)聯(lián)系、相互依托、互為能動(dòng)。第三代城市商業(yè)綜合體已經(jīng)能夠依靠自身的商業(yè)模式和規(guī)模效應(yīng)獨(dú)立創(chuàng)造城市新中心和新商圈。

表：萬達(dá)產(chǎn)品線圖解

2012年開始，萬達(dá)繼“城市綜合體”之后，開發(fā)出第四代產(chǎn)品“萬達(dá)城”。“萬達(dá)城”是一個(gè)旅游城市的概念，不僅包含商業(yè)業(yè)態(tài)，還包括主題公園、步行街、旅游經(jīng)典、演藝舞臺(tái)等功能。項(xiàng)目商業(yè)生態(tài)圈的內(nèi)涵進(jìn)一步擴(kuò)大，延伸至文化、旅游、觀光層面，萬達(dá)的身份也不再是單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而是一個(gè)類似于城市經(jīng)營者的角色。

在線上擠占線下商品銷售的背景下，萬達(dá)通過四代產(chǎn)品的持續(xù)升級(jí)，不斷加大體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的占比，通過非提袋式商業(yè)項(xiàng)目（主題公園、高級(jí)酒店、影院、歌廳、特色餐飲、連鎖百貨）的增加，不斷提高商業(yè)體的人氣集聚能力，實(shí)現(xiàn)了電商與線下商業(yè)的較好融合。對(duì)萬達(dá)而言，由商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營向城市經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，正是企業(yè)追隨外部環(huán)境的變化而做出的積極、主動(dòng)的變革。